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    資料報價延遲十五分鐘

    【老樓講樓】免樓價暴瀉拖累經濟復常 明年或見底

    【地產】 2022/11/25 10:07

    【now.com財經】踏入加息周期本港樓價持續下跌,二手樓頻現低價成交甚至蝕讓。中原地產數據顯示,本港逾九成主要屋苑成交價均按年下跌,十大藍籌屋苑亦無一倖免,當中跌得最多是沙田第一城,10月最後一周實用成交呎價按年大跌21.8%。差餉物業估價署數據顯示,本港私人住宅售價指數自6月起插水,至9月跌至362.1點,回到2019年初水平。

    10月及11月乃跌得最傷,有專家說弱勢持續,沒有好消息刺激下,樓價明年再跌多一成,不過老樓認為,今次跌市與2003年沙士期不同,因那些年各個數據史上最差,失業率高企9%,和負資產數字超過十萬,以目前走勢及各國針對部署全面推動經濟復常,料明年中樓價跌幅可會收慢,全年跌幅可能收窄至單位數字,為何這樣講,因銀行存款仍高企於十四萬億元,反映本港有錢的人仍佔大多數,然而因樓價尚未止跌故未大舉出手而已。

    標普月前發表報告,本港樓市正面對經濟轉弱及息口上升兩重壓力,估計明年樓價再跌5%至10%,惟這些負面因素均屬周期性而非結構性,大部分地產商資產負債表穩健,收入較多元化、不只依賴賣樓。有發展商認同,過去多年發展商內部資金充裕,加上年內賣樓收益上升,借貸比率低,維持一個可接受的比率,認為最差的環境已過,不會再大幅減價出貨,「始終地價高,成本貴,建築成本在疫情下有增無減,若果割喉式賣樓,反而對小股東不負責,料最壞的時刻已過,明年樓價企穩的機會較大,但難望有上升空間,頂多以現價橫行一段時間。」

    早前金融管理局放寬壓力測試要求,相關措施對市場有正面作用,有助降低入市門檻,可紓緩跌幅,反而專才計劃滿七年可退稅計劃,聲勢不及前者,加上最近公務員眼見樓市下跌,透過公務員首期補貼計劃,置業者有增無減,來填補了觀望按兵不動的置業者,因此發展商推盤速度放慢,期望明年可以「絕處逢生」,以時間換來機會,傳統上農曆新年後出現的小陽春可能重臨,按步就班「碎步」邁向見底時光。

    根據1997年金融風暴經驗,由於經濟未見好轉,屢出現「今日低價、明日高價」,所以平均每年樓價都跌兩位數字,但在沙士年樓價有自由行和多項大型措施,該年跌幅收窄至僅跌7%,六年累跌67%,符合黃金比率跌三分二,故此樓價見底極速反彈。

    老樓估計,政府會檢視有否需要調整辣招、措施是否合理,以免樓市下行拖累消費意欲等社區環節,配合潛在通關因素,一定可刺激需求,而單憑這因素不會令樓市反彈,只是釋放過往被BSD(買家印花稅)抑壓的需求,助樓價跌幅放緩。市場上普遍認為,明年《財政預算案》可能著墨放鬆樓市辣招,若真的這樣做,也可以放緩樓價跌幅,讓經濟不會因樓價暴瀉下衍生新經濟問題,影響經濟全面復常時間。

    劉兆昌
    資深傳媒人