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    【樓市去馬】樓價調整 供樓定租樓?

    【地產】 2022/11/29 10:00

    【now.com財經】美國加息周期啟動後,今年年內已經加息六次,累加3.75厘。隨著港美息差越來越大,本港亦有加息的壓力。近日陸續有不少的大型銀行上調H按封頂息,為置業人士添加供款壓力,筆者認為約物業供款上升至租金相若水平,不排除部份準買家會考慮「由買轉租」,究竟加息後「租平過供」或是「供平過租」?心水清的用家都可以自己計一計!

    舉例一個價值約1,000萬元的物業,主要銀行3.375厘的封頂利率計算,承造七成按揭,供款30年期計算,首期約300萬元,總貸款額720萬元,總利息開支為約430萬元,月供近32,000元。而當樓價回落一成,折實售價為900萬元,同樣以3.375厘的封頂利率計算承造七成按揭,以30年計算,首期減少至270萬元,總利息開支亦降至約383萬元,月供則下調至約29,000元。

    而租樓方面,以一個位於啟德區,一個526平方呎的單位,售價約1,000逾萬元的單位為例,近月單位承租每月租金22,000元,平均呎價約41.8元;在數字上看來的確是「租平過供」。事實上,今年樓價受多項的利淡因素影響,受累經濟及息口壓力,導致今年的樓價持續向下,並有明顯跌幅,年初至今樓價已跌逾11%;而租金表現方面,在租務持續剛需的情況下,租金表現卻逆市上升。

    根據差估署公布9月份私人住宅售價指數,按月跌約2.1%,今年首九個月已跌約8.1%,租金表現較樓價表現佳,同時在租務需求的帶動下,私人住宅的租金的表現亦較穩定。另外,租金的走勢亦因應區內供應、新盤入伙、地區配套等因素而令租金價格有所調節。

    雖然數字上「租平過供」,不過買樓的供款金額亦會隨著首期、供款年期而有所改變,倘若將首期增加、供款年期減少,供款金額亦會減少,亦有機會出現「供平過租」的局面。無可否認的是租樓的成本的確較低,而且可以省卻管理費、差餉費。

    另一方面,租樓在某程度上是幫別人供樓,付出多年的租金,最後物業卻是他人。而置業除了物業的首期及每月供款外,還需要支付釐印費、律師費及佣金等開支,及後也需繳交管理費及差餉等開支;不過供款後物業會屬於自己,而且未來資產有機會升值;加上樓市至今已下跌逾一成,故有意置業的人士若成功把握機會入市,一旦樓市反彈,即隨時成為贏家! 

    馬泰陽
    香港置業行政總裁