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    【老樓講樓】中央落重藥 收地增供應 樓價增下跌風險

    【地產】 2021/09/24 10:16

    【now.com財經】據報中央政府要求本港發展商協助解決香港房屋問題,摩根大通數據顯示,恒地(00012)擁有最多農地,涉及約4,600萬平方呎農地,其次是新地(00016),有3,100萬平方呎。

    老樓從不同渠道統計,會德豐和長實(01113)分別也有500萬平方呎和1,300萬平方呎農地儲備。若以可建地積比率5倍,可建樓面約4.75億平方呎,平均興建500平方呎單位,可建95萬個,即使三成起樓,也可建28萬伙,當然這是個假設而已,未必一次過「捐哂」畀特區政府。

    回帶到今年3月初,身兼中央港澳工作領導小組組長的中共中央政治局常委、國務院副總理韓正多次表示,要處理香港的房屋問題。他接見港區全國政協委員後,就有消息指他於該場合要求一眾政協向港府提出切實有效的辦法,解決包括房屋問題在內的各種深層次矛盾。

    根據兩次會面出席者的轉述,韓正認為根深柢固的香港房屋問題至今一直「沒有解決辦法,也無法形成共識」,甚至還留意到香港市民人均居住環境偏小一類細節,有人更指他明確表示,中央承諾處理香港貧富懸殊問題及房屋問題。

    無論如何,可以肯定的一點是,香港住房問題已經進入這位主管港澳事務的國家領導人視野之中,而且他對近年本港管治團隊,無力化解房屋問題似乎不甚滿意。

    當時,有與會者引述韓正指,希望「完善」香港選舉制度後,解決經濟及民生問題,其中住屋問題急需解決,形容難度很高,但總要開始解決。早前下「聖旨」要求解決本港房屋問題,涉濫用土地資源發展丁屋多年的王光榮隨即落網,坊間揣測此舉為中央解決房屋問題的「第一擊」,向鄉紳背景財團埋手。

    事隔不足半年,完善選舉制度第一度選委會選舉前夕,引述外電報道,中央「要求」地產界協力解決房屋問題,是否巧合抑或是第二部曲,尚在未知之數。業界為穩求安心,稱縱使有上策,對樓價未必有影響,甚至說毋須過於擔心,即使屬實,是否會對樓價造成壓力,亦是另一回事。

    香港經濟和樓市息息相關,按照內地經驗,中央在內地樓市介入遠較香港為深,但當地樓價仍然有所上升,故此假設中央介入樓價就會跌,屬於太過天真。

    空穴來風、未必無因。四大發展商年來不斷向政府「送地」,分別興建過渡房屋、或以公私營房屋模式發展旗下用地,不排除想釋出善意,來避免大幅改變土地發展的「遊戲規則」,把損失減至最少。

    月前,一名資深地產界人士被老樓問及中央意圖時,指未必大刀濶斧落重藥,傾向改善規劃程序、放寬地積比率和加快郊野公園邊陲用地,來興建公營房屋,估計中央今時今日沒有太大耐性,讓土地慢慢「生」出來,而是向地產商開刀,短時間內有足夠土地來「達標」,樓價說不定隨時由高位大幅回落。

    劉兆昌
    資深傳媒人
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